独家解读丨四大看点解析四川房地产调控“24条”
近日，省政府办公厅印发《关于进一步做好当前房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》），共分7大部分24个条目，重点从引导好社会预期、完善供应体系、加强需求侧管理、规范整顿市场秩序、落实地方政府调控主体责任等方面，对房地产市场调控提出要求。
今年以来，四川省各地普遍出现商品房量价过快上涨情况，投机炒作有所抬头，房地产市场波动风险增大。《通知》在此时提出的调控政策有哪些新的特点，背后蕴藏着哪些调控深意？8月22日，督院街30号采访了四川省住建厅相关负责人。
看点一：坚持分类调控常态化省上提供政策“工具” 市州“自行开药”
房地产调控，具体落实主体是地方政府。仔细翻阅《通知》会发现，7大部分24个条目没有采取“一刀切”的模式，更多是分类指导、因城施策。
从调控手段来看，《通知》给出了编制住宅用地年度供应计划、房地产市场信息公开、加大闲置土地处置力度，执行价格申报制度等涵盖土地供应、价格管理、资金管控、遏制投机等房地产调控方方面面的调控措施，但对限购、限贷、限售等并未做统一要求，由地方政府结合实际确定并实施。
省住建厅相关负责人认为，提供政策工具，把主动权交给市州体现出我省落实中央要求，实行差别化调控和分类指导，更加有利于房地产调控政策“因城施策”甚至“因区施策”。
值得注意的是，相比以往常见的政策工具，《通知》还给出了“建立房价地价联动机制”，“商品房住房项目备案价格会商机制”等“新工具”，这些措施着眼于以成本为基础、市场为导向，来制定商品房住房项目备案价格规则，更有利于稳定市场预期，引导企业合理定价。
看点二：坚持分类调控常态化摸清我省住房底数 编制城镇住房发展规划
今年召开的省委十一届三次全会明确提出，制定全省城镇住房发展五年规划，这一要求落实在《通知》中，即第一条提出的“抓紧编制四川省城镇住房发展规划（2018—2022年）”。
“编制住房发展规划主要目的在于稳定社会预期，明确住房发展目标，并合理确定市场供应的规模、结构、时序和住房保障的范围、标准、渠道。也更有利房地产市场相关政策的精准制定。” 省住建厅相关负责人表示。
从全国来看，目前只有上海、成都等地制定了城市的住房发展规划，省级层面海南省正在制定住房发展规划。制定如此庞大的规划难点在于，住房底数不清，不清楚市场情况，也意味着难以拿出精准的调控政策，“会出现头痛医头、脚痛医脚的现象”该负责人表示。
省住建厅通过前期调研发现，目前我省住房总量已基本满足需求，不过住房结构、住房建设年代等详尽数据还未能准确掌握，省住建厅将通过抽样调查等办法进一步摸清我省住房底数。
督院街30号获悉，我省这一首部住房发展规划目前正在加紧编制中。
看点三：尽快形成土地有效供应合理把控住宅供地节奏 既不能太慢也不能过剩
由于土地供给方为地方政府，房地产开发和销售主体为企业，这意味着房地产并未完全市场化。土地作为住房供应的源头，对它的调控是我省历来房地产调控的重点，《通知》也不例外。
除了完善住宅用地供应计划外，《通知》还提出合理把控住宅用地供应节奏、健全土地利用动态巡查制度、加大闲置土地处置力度、加快住房开发建设进度4项措施，尽快形成土地有效供应。
既要防止“太慢”，合理把控供地“节奏”是此次调控重点内容。相关研究数据表明，土地市场对商品房市场反应有一定滞后性，我省房地产从土地供应到商品房上市销售，一般在一年到一年半时间。
也要防止“过剩”，加大对闲置土地的处置力度也是这次调控的重点。《通知》明确，对因企业原因造成土地闲置未动工开发满1年的，严格征缴土地闲置费；未动工开发满2年的，依法收回国有建设用地使用权。据悉，省国土主管部门近期也将出台加大闲置土地利用的相关方案。
“对土地调控的核心目的在于调节住房供求关系，稳定市场预期，平滑市场波动，减少市场大起大落。” 省住建厅相关负责人表示。
看点四：出台利于房地产调控的棚改政策改变棚改土地出让方式 推动腾空地尽快入市
作为影响房地产市场变动的一大“重点因素”，棚改政策何去何从，在《通知》中虽然只有寥寥数笔，但背后蕴藏深意。
从政策上看，《通知》只提出了支持各地在棚户区改造中，通过“限房价、竞地价”土地出让方式建设商品住房定向提供给被拆迁居民；加快推动棚户区改造，腾空净地尽快入市两个针对棚改“土地”的措施，但在省住建厅相关负责人看来，这将有利于我省房地产市场健康发展。
从土地出让方式看，“限房价、竞地价”意味着棚改拆迁时，政府给拆迁户的安置房价会锁死，安置房建设时，政府会通过降低土地价格，来要求开发商建设中低价位商品住房定向提供给被拆迁居民。此举在实现“出棚入楼”的同时，也降低当地土地出让价格，同步抑制房价飙升。
从棚改土地利用来看，从2014年起，我省大规模推进的棚改已整理出了不少腾空地，这些土地多位于市中心，价值较大，而且有相应的规划，属于存量土地，能尽快形成上市并“变现”。“此举不仅有利于加大各地住宅土地供应，而且这些腾空地变现后，也有助于减轻地方政府债务压力。” 省住建厅相关负责人认为。
来源：督院街30号
